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热点城市房贷额度告急,刚需望贷兴叹

编辑 | 于斌

出品 | 潮起网「于见yabo app官网」

北、上、广、深不仅是一线城市,也是国内楼市发展方向的风向标,今年下半年以来,上述几个城市的各类银行均出现了以下三个特点:一是银行对货款申请资质审批趋严,二是贷款周期变长及客户排长队等待放款,三是存在对购买二手房暂时停贷的情况,除了一线城市,还有不少新一线城市,如杭州、南京、成都、武汉、西安等也出现了类似的特点。

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个人住房贷款的发放节奏趋缓

在“房住不炒”政策的指引下,现在房地产调控的组合拳一波接着一波,每一击都精准打在楼市虚火的软肋上,这些政策其中之一就是严控房贷。

房贷就像楼市的一道紧箍咒,紧张的房贷额度也反映了政策在从严,市场在收紧,具体表现在房贷上就是,一方面银行能够独立支配的房贷资金数量在减少,另一方面银行借助市场手段投放房贷资金的操作空间在减小。

文仪准备今年购买结婚用房,因为深圳开始实行二手房参考价制度,这意味着她买房需要支付更多的首付款,这让她手里的资金更加捉襟见肘,向银行申请购房货款成为了目前唯一的解决办法。

这段时间她跑了市区里的几家银行,但无论是国有大行,还是城商银行,客户经理的回答都是,暂时没有额度了,可以先登记排队,具体放款时间不确定,估计时间快则三个月起,慢则至少要等半年以上,并且越是临近年底,贷款额度就越紧张,不行的话只有明年再来申请。

文仪还同时感觉到银行对首付资金的来源、个人的征信与贷款资质的审核都较以前更加严格,即使是父母赠与的购房款,银行也要反复核实、仔细询问,在已经申请下来货款的同事朋友中,征信良好,无欠款负债、贷款未还清记录等情况的前提下,贷款的申请与发放相对要快一些。

收紧不等于停止,由于各银行面临的贷款额度紧张情况各不相同,除了房贷普遍推迟以外,有部分银行暂缓了二手房贷款,还有部分银行则全面暂缓了新房及二手房的贷款。

当然,房贷的“松紧”与楼市的“冷热”是成正比的,不同的城市、不同的银行,房贷的情况是不一样的,上述情况主要还是出现在房地产的热点城市,其它的城市还没有出现这种现象。

另外,出于防范风险方面的考虑,如果项目开发商是国内房地产的知名或头部企业,或者二手房交易服务方是比较有实力的二手房中介平台或企业,相对来说购房者更容易申请获得银行的贷款额度。

房贷收紧表明调控力度在常态化

人民银行在《2021年第二季度中国货币政策执行报告》中就指出,将牢牢坚持“房住不炒”的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,实施好房地产金融审慎管理制度。

在这一思路的指引下,监管部门也继续加强了对信贷资金的严格管理,严查像经营贷这类资金违规进入楼市的问题,今年已连续对多家违规银行开出了多张罚单。

为了防范系统性金融风险,提高银行业应对房地产市场波动风险的能力,今年1月1日起,央行、银保监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》开始实行,该通知从政策制度层面对银行的房地产贷款进行了约束与规范,对房地产贷款在银行贷款中的比例进行了严格限制。

通知按照银行的机构类型,划分了不同标准的房地产贷款集中度,一共分为五档,其中第一档为中资大型银行,包括六大国有银行,房地产贷款与个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%;第二档中资中型银行的占比上限分别为27.5%和20%。

按照这个标准,近期招商银行发布的2021年中期报告的数据显示,其房地产贷款与个人住房贷款分别占比32.22%和24.71%,招商银行属于中资中型银行,所以其上述两项指标均已经超过了规定的上限,需要严格控制货款发放额度,这也从一个侧面说明了下半年贷款额度紧张的原因。

这个规定既相当于给银行业装了一个天花板,也是加了一个保护罩,今年各银行的个人住房贷款占比开始普遍下降,包括招商银行在内,目前有10家银行的个人住房贷款占比超限,还有一些银行则接近于这个监管“红线”。

为了给超标银行以足够的整改与调整时间,避免对一个城市的房地产贷款业务带来负面影响,这个规定还设置了2-4年的较为充裕的过渡期,让超标的银行有时间逐年消化完存量部分。

现在无论是购房者,还是炒房者,要想获得买房贷款的难度都增大了,不仅房贷额度缩小,到账时间也会延长。

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在贷款周期延长的同时,房贷加息潮也开始了,根据融360大数据研究院发布的数据显示,今年陆续有30多个城市的房贷利率同比上涨,不少城市提升后的首套房或二套房的货款利率普遍在接近6%或以上。

严控买房贷款比例,加上逐步上调的房贷利率,正在成为限制高杠杆炒房的杀手锏,在稳房价、稳预期、抑制房地产市场热度方面起到了立竿见影的效果。

受到这两个因素的影响,购房者由于囊中羞涩,看房买房的热情开始减弱,开发商或房主担心资金不能按预期回笼,也开始提高支付门槛,要求购房者增加首付款或者能够全款支付购房款。

房地产公司及其上游供应商也或多或少地受到了的影响,由于今年银行放款相较往年变慢,导致开盘项目的房款没有及时收回到位,给公司资金的周转带来了一些困难,二手房中介公司则面临着市场低迷、交易量下滑、营收减少的窘境。

进一步保障刚需遏制投机

一个充满炒作与投机的房地产市场,只能加剧消费者的恐慌入市情绪,非理性抢购住房只会提前透支社会的消费能力,增加家庭的整体负债,削弱消费对经济的内需拉动作用。

楼市调控的目的就是抑制住房地产市场的虚火,只有一个健康稳定的房地产市场,才能有效降低可能出现的金融与系统风险,从各方面充分发挥消费对经济的重要拉动作用。

打击投机取巧的炒房者,控制房贷的规模与增速也是楼市调控的诸多手段之一,但不能否认的是,目前的房贷收紧措施也会使真正的刚需不同程度地受到影响。

既要遏制投机,又不能误伤刚需,在后续的房贷政策中,银行更要严格控制好货款额度,进一步细化与完善操作流程,合理运用大数据分析技术精准画像,把刚需与炒家严格区分开来,把房贷资源全面向刚需买家倾斜,才能最大程度地确保刚需的购房需求和楼市的长期健康发展。

同时还要从房贷资金流向的监管入手,加强对房贷资金使用情况的监督检查,查找房贷资金的违规流向,严格禁止房贷资金被银行挪作他用,防止本该流向刚需购房者的资金,被转移到开发商或炒房者的手中,要尽全力满足刚需购房者或改善性的住房需求。

对各个城市出现的房贷资金紧张问题,监管部门应当分析问题产生的原因,对违反政策与要求的放贷进行追责问责,通过严格把握住风险关口,防止资金违规流入房地产市场,只有如此,才能稳定住楼市调控的效果,避免市场陷入资金紧张与恐慌购房的恶性循环。

目前看来,房地产贷款集中度管理制度也正初现成效,房地产贷款增速在逐步下降,银保监会的数据显示,到今年7月末,房地产贷款增速为8年来新低,银行业房地产贷款同比增长8.7%,低于各项贷款增速3个百分点,上海、深圳等风向标城市8月份都已经出现了量价齐跌的趋势,并且这个幅度环比同比都还不小。

短期内额度紧张在所难免,当银行通过逐步规范信贷审核与发放流程,把炒房客挡在申请贷款的门外,那些真正想买房的刚需购房者才会有更顺畅、更快捷的贷款通道,这样也有助于保障房地产市场的长期、平稳、健康发展。

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结语

「于见yabo app官网」认为,楼市从严调控一定是未来几年的主旋律,一个稳定的房地产市场,从微观上讲,带来的是健康与均衡的全民家庭消费支出,从宏观来看,会推动国内经济内循环向着合理与有序的方向发展。

当进一步规范了房贷资金的正确使用,就能稳定住房价的走势与消费者的购房预期,不让过高的房价影响到经济发展的大环境,同时也能推动经济向着可持续、高质量的方向发展,为顺利实现共同富裕的任务与目标打下坚实基础。

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